(4852) 331-361, 92-23-62
Поделиться

Общие положения о земельных участках

Правовой центр "Гражданин", предлагает квалифицированные юридические услуги физическим лицам. Возможна поэтапная оплата по ходу ведения дела. Нужна консультация или срочная помощь? Звоните по тел.: 8 (920) 103-94-58 ; 8 (4852) 92-23-62.

На какие категории делятся земельные участки?

Федеральный закон № 66-Ф3 от 15.04.1998 г «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» подразделяет земли садоводческих, огороднических и дачных объединений по их целевому назначению на три категории:

   - садовый земельный участок - это участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений);

    - огородный земельный участок - это участок, предоставляемый гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного при зонировании территории использования земельного участка);

    - дачный земельный участок - это участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых, иных сельскохозяйственных культур и картофеля). Как видно, каждый из перечисленных земельных участков при множестве общего в основном целевом их назначении (производство сельскохозяйственных культур) имеет существенную специфику в правовом регулировании его использования, прежде всего по характеру застройки и права регистрации граждан для постоянного проживания в возведенных жилых строениях.

   - Каковы отличительные черты садового земельного участка?

    Садовый земельный участок имеет двоякое. назначение: используется для выращивания сельскохозяйственных культур и для отдыха граждан, предоставляя им для этого право возведения жилого строения и хозяйственных построек.

    Основным требованием к владельцам садового участка является его использование для выращивания сельскохозяйственных культур. Если в течение трех лет гражданин не выполняет этой обязанности, то, согласно ст.284 ГК РФ, земельный участок у него может быть изъят В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не может быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование.

     Возведение на участке жилого или иного строения для отдыха - это право гражданина - владельца этого участка. Наличие либо отсутствие на садовом участке этих объектов никак не влияет на его правовой режим.

    На садовом участке разрешается возведение построек от легких до капитальных жилых строений без права регистрации проживания в них. Поскольку указанные жилые помещения предназначены для временного использования на период отдыха; регистрация в них постоянного местожительства их владельцев законом не допускается.

    Но если садовод имеет на своем участке капитальное жилое строение, отвечающее требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, он вправе переоформить его в качестве жилого дома с приусадебным участком на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством (ст. 9 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» ОТ 24.12.1992 г N4 4218-1 (в ред. от 22.08.2004 г )). В этом случае ограничения в регистрации проживания в жилом доме, расположенном на садовом участке, отпадают. Собственник дома вправе зарегистрировать его для постоянного проживания не только самого себя и членов своей семьи, но и других граждан по договору найма жилого помещения или как временных, жильцов в соответствии с правилами регистрации по месту пребывания.

 

    ✓ В чем заключаются особенности огородного земельного участка?

    Огородный земельный участок предоставляется с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных построек. Такие участки предоставляются гражданам или приобретаются ими из государственных и муниципальных земель в аренду или срочное пользование для выращивания овощей, картофеля, бахчевых и ягодных культур. При необходимости на этих участках можно возводить с учетом местных условий временные постройки индивидуального или общего пользования для отдыха, хранения огородного инвентаря и укрытия от непогоды: При прекращении права пользования земельными участками, предоставленными для огородничества, возведенные на них постройки подлежат сносу владельцами этих строений или за их счет без возмещения стоимости строений.

    ✓ Что отличает дачный земельный участок от огородного и садового?

    Дачный земельный участок по своему целевому назначению должен использоваться гражданами для отдыха и потому предполагает прежде всего строительство жилого дома (с правом проживания в нем). В отличие от садоводов и огородников выращивание сельскохозяйственных культур является не обязанностью дачника, а тишь его правом. Поскольку отдых на дачном участке непременно сопряжен с наличием жилого строения, ст. 284 ГК РФ обязывает владельца участка обеспечить его возведение на отведенной земле в трехлетний срок. Если в течение этого времени земельный участок не используется для соответствующей цели, то он может быть изъят у владельца. Кроме того, дачный земельный участок, также как садовый и огородный, может быть изъят у граждан ввиду его ненадлежащего использования (ст. 285, 286 ГК РФ). Органы государственной власти и местного самоуправления вправе принимать решения об изъятии земельного участка в случае, если он используется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок эксплуатируется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значительному ухудшению экологической обстановки.

     ✓ Кто может быть участником земельных отношений?

       Пункт 1 ст. 5 ЗК РФ, как и нормы ГК РФ, классифицирует участников земельных отношений следующим образом:

- граждане;

- юридические лица;

- Российская Федерация;

- субъекты РФ;

- муниципальные образования, участвующие в отношениях по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (л. 1 ст .3 ЗК), а также в имущественных отношениях, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.

    ✓ Кто понимается под гражданами как участниками земельных отношений?

   Под гражданами ГК РФ понимает физических лиц -граждан Российской Федерации, иностранных граждан, лиц без гражданства, а также лиц с двойным гражданством.

   Для участия в земельных отношениях граждане должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

    Под правоспособностью понимают способность лица иметь гражданские права и нести обязанности. Правоспособность признается в равной мере за всеми гражданами и оканчивается их смертью (ст. 17 ГК РФ). Содержание правоспособности гражданина раскрыто в гражданском законодательстве. Применительно к земельным отношениям граждане имеют право владеть земельными участками на праве собственности, наследовать и завещать их, совершать любые не запрещенные законом сделки, предметом которых выступают права и обязанности лиц по поводу земельных участков, а также иметь иные имущественные права на земельные участки (ст. 18 ГК РФ).

     Дееспособность заключается в способности гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность зависит от различных факторов, например возраста, гражданства, состояния психики человека.

     Гражданское законодательство предусматривает случаи признания лица недееспособным и ограниченно дееспособным. В случае признания недееспособности лица по причине психического расстройства, в силу которого лицо не может понимать значения своих действий или руководить ими, реализация последних в зёмельных отношениях возлагается на опекуна. В случае признания лица ограниченно дееспособным по причине злоупотребления им спиртными напитками или наркотическими веществами, ставящим свою семью в тяжелое материальное положение, его участие в земельных отношениях осуществляется через попечителя, назначенного органом опеки и попечительства. Лицо, ограниченное в дееспособности, самостоятельно несет ответственность за совершенные им земельные правонарушения.

    ✓ Могут ли несовершеннолетние осуществлять сделки с земельными участками?

    Несовершеннолетние до 18 лет не могут осуществлять сделки с земельными участками. Права по таким сделкам для указанных лиц приобретают их законные представители, под которыми закон понимает родителей, усыновителей и попечителей (ст. 26, 28 ГК РФ).

    Возможна ситуация, когда лицо приобретает дееспособность до достижения им возраста 18 лет. Так, человек, достигший 16 лет, может быть объявлен органом опеки и попечительства или (в определенных случаях) судом дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия законных представителей занимается предпринимательской деятельностью (ст. 27 ГК РФ). Человек, не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность также в случае вступления в брак, если закон предусматривает для него такую возможность (п. 2 ст. 21 ГК РФ).

    ✓ Могут ли совершать сделки с земельными участками иностранные граждане и лица без гражданства?

    Пункт 2 ст. 6 ЗК РФ подчиняет содержание дееспособности иностранных граждан и лиц без гражданства. в части приобретения ими в собственность земельных участков специальному правовому регулированию. Данная норма конкретизирует положение абз. 4 п. 1 ст. 2 ГК, согласно которому особенности правового статуса иностранных граждан и лиц без гражданства могут быть урегулированы специальным законодательством. Нормы Земельного кодекса РФ в этом смысле выполняют роль специального законодательства. Данный вопрос могут регулировать и иные федеральные законы, например Федеральный закон от 24.07.02№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 6 ст. 27 ЗК).

    Лица, имеющие двойное гражданство — Российской Федерации и одновременно иного государства (бипатриды), обладают теми же правами и обязанностями в области земельных отношений, что и граждане Российской Федерации.

    В отношении иностранных граждан и лиц без гражданства нормы Земельного кодекса РФ устанавливают некоторые ограничения. Так, иностранные лица и лица без гражданства не могут получить земельные участки из государственной или муниципальной собственности в частную собственность бесплатно.

   -Каковы особенности юридических лиц как участников земельных отношений?

   Юридическими лицами признаются организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечают по своим обязательствам этим имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48 ГК РФ).

    Юридическое лицо возникает с момента его государственной регистрации в качестве такового и прекращает свое существование с момента соответствующей регистрации.

     Правоспособность юридического лица может быть общей и специальной. Согласно гражданскому законодательству, общая правоспособность юридического лица состоит в возможности иметь гражданские права (вещные и обязательственные права на земельные участки), соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах. Специальная правоспособность, в частности, предусматривается для государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также некоммерческих организаций. Как правило, информацию о правоспособности юридического лица можно почерпнуть из его учредительных документов — учредительного договора, устава, общих положений о6 организациях определенного вида (ст. 52, 113 ГК РФ).

    Содержание дееспособности юридического лица совпадает с содержанием его правоспособности.

    Для определенных видов деятельности юридическое лицо должно приобрести лицензию (абз. 2 п. 3 ст. 49 ГК РФ). Например, чтобы осуществлять геодезическую съемку земельных участков, нужно приобрести лицензию в органе государственного геодезического надзора.

    Иностранным юридическим лицом признается организация, зарегистрированная в другом государстве. О российских юридических лицах с долей участия в них иностранного капитала ЗК РФ не упоминает.

   -Кто является собственником земельного участка?

    Собственником земельного участка является лицо (гражданин, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование), которому земельный участок принадлежит на праве собственности (ст. 209-215, 260 ГК и гл. 3 ЗК).

   - Кто такие землепользователи и землевладельцы?

    Землепользователи — это лица, обладающие правом постоянного(бессрочного) и правом безвозмездного срочного пользования на земельный участок (ст. 268-270 ГК РФ и ст. 20, 24 ЗК РФ).

    Землевладельцами выступают лица, имеющие земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 265-267 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ).

   -Кто признается арендатором земельного участка?

    Арендаторами земельных участков признаются лица, пользующиеся и (или) владеющие земельными участками на основании заключенного договора аренды (гл. 24 ГК и ст. 22 ЗК).

     Обладателями сервитута признаются лица, имеющие право ограниченного пользования соседними земельными участками (частный или публичный сервитут), установленное на основании соглашения с их собственниками или путем издания соответствующего нормативного правового акта (ст. 274-276 ГК и ст. 23 ЗК).

   - Что является объектом земельных отношений?

     К объектам земельных отношений относятся земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.

     Земля как природный объект и природный ресурс понятие достаточно аморфное, Земельный кодекс не дает ему определения.

     Как природный объект земля выступает в виде поверхности земли, обладает особым биохимическим составом и имеет незаменимое место в системе с иными природными объектами - водой, воздухом, недрами, флорой, фауной. Указанные природные объекты сосуществуют в постоянном взаимодействии, и неблагоприятное влияние на один из них может стать причиной негативных изменений в других. Земля как объект природы выступает объектом охранительных правоотношений по причине ее значимости для поддержания экологического равновесия в природной среде (ст. 13 ЗК РФ).

     Понятие земли как объекта земельных отношений используется ЗК РФ прежде всего для общей характеристики процессов государственного управления земельными ресурсами (разграничение земель на категории, охрана земель и т п.).

     Часть земельного участка может выступать как объект имущественных отношений только в случаях, предусмотренных законом, (см., например, ст. 552, 652 ГК РФ).

     Земельный участок как основной объект земельных отношений является недвижимым имуществом и представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Границы земельного участка отмечаются на местности в процессе проведения землеустроительных работ по межеванию. К средствам, индивидуализирующим земельный участок, относятся его план, в котором воспроизводятся в графической и текстовой формах сведения об участке, и кадастровый номер.

     Гражданское законодательство относит земельные участки к категории объектов, ограниченных в обороте. Это означает, что земельные участки могут отчуждаться и переходить в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129 ГК РФ).

     -Какая разница между делимыми и неделимыми земельными участками?

    ЗК РФ дифференцирует все земельные участки на делимые и неделимые. Земельный участок является делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых впоследствии образует самостоятельный земельный участок. В данном случае часть земельного участка выступает в роли промежуточной технической категории, представляя собой переходное звено в цепи создания нового земельного участка. Так, после раздела образуется самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных. федеральными законами.

    Далее мы рассмотрим основные термины, используемые в земельных отношениях.

    -Что такое аренда земельного участка?

     Аренда земельного участка — это форма договорного, срочного и возмездного пользования земельным участком.

    -Что такое вид использования земельного участка?

    Способы использования земельного участка для осуществления каждого конкретного вида деятельности.

   -Что означает «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним»?

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г Х 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации).

     -Что такое государственный кадастровый учет?

    Государственный кадастровый учет (далее — кадастровый учет) — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Кадастровый учет сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера (абз. 3 ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 г № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (далее — Федеральный закон «О государственном земельном кадастре»).

    -Что такое государственный земельный кадастр?

    Государственный земельный кадастр (ГЗК) — это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельнь1ми участками объектов (далее — сведения ГЗК).

    -Что такое государственный реестр земель кадастрового района?

    Государственный реестр земель кадастрового района (далее — ГРЗ КР) — составная часть ЕГРЗ, предназначенная для постановки на ГКУ земельных участков, находящихся на территории кадастрового района, а также отражения сведений о территориальных зонах.

    -Что такое граница земельного участка?

     Граница земельного участка (как объекта имущества) — «край» вещи, описанный через межу (для согласованных границ). А для несогласованных границ — это декларирование «края» вещи.

     ✓ Что такое граница объекта землеустройства?

    Граница объекта землеустройства - условная линия на поверхности земли и проходящая через нее замкнутая поверхность, устанавливающая пространственный предел распространения ограничительного признака (ограничения), возникшего вследствие наличия обременяющего фактора (обременения).

    ✓ Как возникает право на земельный участок и другое недвижимое имущество?

    «Какие у вас есть документы, подтверждающие ваше право на имущество?». Как правило, с этого вопроса начинается консультация адвоката, когда речь идет о защите прав на недвижимое имущество. В зависимости от того, какие документы на недвижимость были получены, каким образом имущество было оформлено и были ли зарегистрированы на него права, зависят дальнейшая судьба недвижимого имущества, а также перспективы судебного дела.

    В соответствии с законом к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

    С 1998 г действует Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    В соответствии с указанным законом, а также Гражданским кодексом РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

      Вопрос. Слышала, что в зависимости от места расположения могут быть различные виды земель. что это значит?

     Существует семь категорий земель согласно земельному кодексу РФ. Например, земля на территории городов и поселков относится к категории «земли поселений». Также могут быть земли особо охраняемых природных территорий, земли промышленности, земли обороны... Исходя из названия категории каждый может определить, для чего (и главное - для каких строений!) эта земля предназначена. Например, на землях особо охраняемых природных территорий нельзя строить многоэтажный жилой дом. На землях лесного фонда это тоже запрещено. Поэтому, если вам предлагают купить замечательный коттедж в лесу, нужно внимательно смотреть документацию. Если окажется, что коттедж стоит не на землях, предназначенных под дачное строительство (или не на земле поселений), то он возведен незаконно. Коттедж снесут, а ваши бумаги признают недействительными. При этом нельзя забывать о территориальном планировании. Территориальный план определяет, что можно строить на том или ином участке. Даже на землях поселений не всегда можно строить дома. Кроме того, вполне возможно, что с виду хороший земельный участок будет иметь ограничение по высотности застройки. Прежде чем отправляться смотреть участок, ознакомьтесь с первичной документацией.

     Какие права подлежат государственной регистрации?

      Регистрации подлежат:

      • право собственности;

      • право хозяйственного ведения;

      • право оперативного управления;

      • право пожизненного наследуемого владения;

      • право постоянного пользования; ипотека, сервитуты.

      Свидетельство о государственной регистрации права — основной документ на землю. По результатам регистрации права на недвижимое имущество собственнику выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности. Этот документ указывает на то, что юридическое или физическое лицо является собственником недвижимого имущества.

      -Что такое государственная регистрация прав на земельный участок?

    Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

     Поэтому факт регистрации права собственности на земельный участок или иное недвижимое имущество презюмирует законность владения на праве собственности указанными объектами недвижимости.

     Помимо Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в Постановлении Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ 122 от 29.04.2010 г «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и, других вещных прав» также указано, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

      Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

      Следовательно, владельцам недвижимого имущества следует позаботиться о том, чтобы документы, подтверждающие право на имущество, были в наличии; если право собственности не зарегистрировано, по желанию можно пройти процедуру регистрации и получить правоудостоверяющий документ нового образца — Свидетельство о государственной регистрации права.

    -Обязательно ли регистрировать право на землю, приобретенную до 1998 года?

    Нет необходимости проходить процедуру регистрации права собственности на недвижимое имущество тем, кто уже имеет какое-либо свидетельство или государственный акт, в котором указано, что гражданин или юридическое лицо является собственником этого имущества.

     Как указано в Федеральном законе № 137-ФЗ от 25.10.2001 г (в ред. от 18.07.2011 г) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие право на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Из этого следует, что для подтверждения праве собственности достаточно иметь не только Свидетельство о государственной регистрации права собственности нового образца, но и Свидетельство о праве собственности или государственный акт старого образца.

      Вопрос. У меня есть Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Нужно ли оформлять еще и постройки, находящиеся на этой земле?

     Свидетельство о государственной регистрации права или Свидетельство на право собственности должно быть не только на земельный участок, но и на иное имущество, которым гражданин или юридическое лицо обладает. Например, на дом, хозяйственные постройки, водонапорную башню, артезианскую скважину, электрическое и газовое оборудование. В противном случае возможны проблемы как с оформлением прав на такое имущество, так и споры с другими лицами, которые могут заявить свои права на это имущество. Более подробно вопрос оформления жилого дома и построек будет рассмотрен в главе «Постройка и оформление жилого дома».

Яндекс.Метрика