(4852) 331-361, 92-23-62
Поделиться

Постройка и оформление жилого дома

   Правовой центр "Гражданин", предлагает квалифицированные юридические услуги физическим лицам. Возможна поэтапная оплата по ходу ведения дела. Нужна консультация или срочная помощь? Звоните по тел.: 8 (920) 103-94-58 ; 8 (4852) 92-23-62.

    ✓ На каких земельных участках можно строить жилой дом?

     В этом вопросе нужно обратить внимание на так называемое разрешенное использование земельного участка, на котором планируется строить дом:

    1. Можно возводить дом на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Здесь вы можете построить капитальное строение с правом оформления регистрации по месту жительства («прописки»). То есть получите абсолютно полноценное, в том числе в юридическом смысле, жилье. Кстати, на таком участке его владелец не только вправе, а даже обязан построить дом - иначе грозят штрафы за нецелевое использование земли.

    2. Капитальную жилую постройку такие можно возводить на участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства и расположенном в черте поселения (так называемый приусадебный земельный участок).

    3. На садовом участке вы можете возвести жилое строение, однако оформить в нем регистрацию по месту жительства («прописку») не удастся.

   4. На дачном участке можно строить жилой дом с правом регистрации по месту жительства.

   - В каких случаях нужно получить разрешение на строительство?

   Вы обязательно должны получить разрешение на строительство, если собираетесь возводить жилой дом на участке для ИЖС или приусадебном земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства. Это требование содержится в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004. г № 190. ФЗ.

    Разрешение на строительство можно получить в органе местного самоуправления.

    Для получения разрешения на строительство необходимо обратиться с заявлением, к которому нужно приложить следующие документы:

    1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

    2) градостроительный план земельного участка;

    3) материалы, содержащиеся в проектной документации.

    Проверка документов осуществляется в течение 10 дней со дня подачи заявления. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет.

    - В каких случаях разрешение на строительство не требуется?

    Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

    1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

   2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);

   3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

   4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

   5) иных случаях, если в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

   - Что изменилось в оформлении жилого дома после «дачной амнистии»?

    В соответствии со ст. 25 Федерaльного закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до 01.03.2015 г кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

    После указанной даты для оформления построек потребуются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа, местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство.

    Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества. Подробнее об этом см. в главе «Дачная амнистия».

    - Что такое «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»?

    В соответствии с законом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме: в соответствии с разрешением на строительство.

    Следовательно, для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо обратиться в орган, выдавший разрешение на строительство, и представить туда заявление с приложением следующих документов:

    1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

    2) градостроительный план земельного участка;

    3) разрешение на строительство;

    4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

    5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

    6) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и. подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

    7) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и .планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство.

    - В каком порядке происходит признание права собственности на самовольную постройку?

    Не секрет, что многие постройки возводятся без наличия на то специального разрешения или согласования.

    Строительство без согласований происходит по разным причинам, например, из-за нехватки времени или боязни сложностей, которые могут возникнуть при оформлении, права собственности.

    В некоторых случаях постройку, возведенную без предварительного согласования, оформить в свою собственность можно только через суд.

    Для того чтобы признать право собственности на самовольную постройку, нужно подготовить исковое заявление в суд. Обращение в суд происходит по месту нахождения самовольно возведенного имущества.

    Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, если она не нарушает градостроительных и строительных норм и правил; а также прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (определение судьи Верховного суда РФ от 11.01.2006 г № 18-В05-107).

    Хорошо, если самовольная постройка была возведена на земельном участке, принадлежащем тому, кто ее возвел. Если это чужой участок, то признание права собственности на такую постройку может оказаться под большим вопросом.

    Согласно п. 3. ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен лицу под возведенную постройку.

    Положения ст. 222ГК РФ предусматривают, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, если она не нарушает градостроительных и строительных норм и правил, а также прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

    Соответствие самовольной постройки градостроительным и строительным нормам должно быть тщательно исследовано судом, возможно, потребуется проведение судебной строительной или строительно-технической экспертизы.

     -  Что должен доказать в суде хозяин самовольной постройки?

    При рассмотрении дел указанной категории заинтересованное лицо должно доказать в суде такие факты, как:

    - право на земельный участок, на котором ведётся новое строительство, либо разрешение собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство (реконструкцию);

    - соблюдение целевого назначения земельного участка;

    - наличие утвержденной в установленном порядке проектной и разрешительной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;

   - соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

   - соблюдение, прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

    Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются с основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

     ✓ Какие документы необходимо приложить к исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку?

     К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить:

     1) документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки. Примеры: договоры подряда и акты приемки работ по возведению постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом;

     2) документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Пример: выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая отсутствие записей о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества;

    3) документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес. Пример: выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества, и соответствующая адресная справка;

    4) документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам. Примеры: санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии возведенной, постройки противопожарным нормам;

    5) документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Примеры: письма владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка;

    6) если истец осуществил самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, он должен подтвердить, что участок будет ему передан. Например, он может приложить проект постановления о предоставлении ему в будущем участка для эксплуатации постройки или письмо органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, в котором тот выражает намерение передать истцу этот участок.

    Следует обратить внимание на то, что приведенный перечень документов является примерным. В зависимости от конкретной ситуации, исходя из обстоятельств возведения постройки, могут потребоваться дополнительные документы.

      Образец искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку

                                                                                 В (наименование суда)

                                                                                 Истец: (Ф. И. О.) (место жительства и регистрации)

                                                                                  Ответчик: (наименование) (адрес)

                                                                                   Цена иска: (сумма в рублях)

                                                               ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

                                о признании права собственности на самовольную постройку

      В_____ году Истцом был построен жилой дом (другое строение или сооружение) по адресу: ____ , на участке, принадлежащем мне ______ (указать, на каком основании принадлежит участок: право собственности, аренда и т. д.).

     Участок был выделен для ______ (указать назначение участка).

     План дома (другого строения или сооружения) разработан ______ (указать кем).

     Разрешение на строительство не испрашивалось (или не получено) по следующим причинам: _________________________.

     Строительство выполнено с соблюдением строительных и градостроительных норм.

     Жилой дом (другое строение или сооружение) - построен «»_ г.

     Технические документы на жилой дом (другое строение или сооружение) выданы __________ (указать орган, выдавший технические документы).

     Данная постройка в соответствии со ст. 222 ГК РФ является самовольной, так как _____ (указать причину признания постройки самовольной: построено на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения необходимых разрешений).

      Во время строительства я приобретал и доставлял строительные материалы, в частности, ______________________________________________ (указать, какие строительные материалы приобретал Истец, документы, подтверждающие приобретение: квитанции, справки, счета и т. д.).

      На основании изложенного, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, ст. 131-133 ГПК РФ,

          Прошу:

      Признать за Истцом право собственности на самовольно построенный жилой дом (другое строение или сооружение) по адресу: __________.

     Приложения:

     1. Правоустанавливающие, документы на земельный участок.

     2. Копии технических документов на жилой дом (другое строение или сооружение).

     3. Квитанция об уплате госпошлины.

     4. Копия искового заявления для Ответчика.

      « ____»______ 20         г                    Подпись

       - Существуют ли строительные нормы и правила при строительстве жилого дома?

     При строительстве дома и других построек на участке не стоит забывать о существовании норм и правил, чтобы не возникало в дальнейшем споров с соседями.

     В настоящее время СНиП 30-02-97* фактически утратил силу в связи с введением в действие с 20.05.2011 г актуализированной редакции Свода правил «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Актуализированная редакция СНиП 30-02-97* (утв. Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2010 г № 849).

     В соответствии с указанными правилами минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть от:

      - жилого строения (или дома) - 3 м;

      - постройки для содержания мелкого скота и птицы -4 м;

      - других построек - 1 м;

      - стволов высокорослых деревьев - 4 м,

      - среднерослых - 2 м;

       - кустарника - 1 м.

      Расстояние между жилым строением (или домом), хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не долее чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах, и др.).

      При возведении на садовом, дачном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового, дачного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок.

        Минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям должны быть:

       • от жилого строения или жилого дома до душа, бани (сауны), уборной - 8 м;

       • от колодца до уборной и компостного устройства - 8 м. Указанные расстояния должны соблюдаться между постройками, расположенными на смежных участках. В случае примыкания хозяйственных построек к жилому строению или жилому дому расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокировки, например:

       • дом-гараж - от дома не менее 3 м, от гаража не менее 1 м;

       • дом-постройка для скота и птицы - от дома не менее 3 м, от постройки для скота и птицы не менее 4 м.

       Что касается индивидуального жилищного строительства, здесь необходимо, руководствоваться в. том числе, Сводом правил по проектированию и строительству СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».

       В соответствии с правилами усадебный одно-двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов - не менее чем на 3 м.

     Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м.

     До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее:

     - от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома-3м;

     - от постройки для содержания скота и птицы - 4 м;

     - от других построек (бани, гаража и др.) - 1 м;

     - от стволов высокорослых деревьев - 4 м;

     - среднерослых - 2 м;

      - от кустарника 1 м.

      ✓ Как оформить гараж на земельном участке?

      Гараж оформить проще, чем дом. В соответствии с законом для строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не требуется получение какого-либо разрешения.

     Это же правило касается строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.).

     ✓ В чем специфика установки забора?

     После окончания строительства дома и других построек на земельном участке необходимо позаботиться об установке забора.

     Высота забора законом регламентирована только для садовых и дачных участков, по строительным нормам высота ограждения не должна превышать 1,5 м.

     Для участков, выделенных под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, ограничений по высоте забора не существует. Но следует помнить, что если ваш забор будет затенять участок или дом соседа, то у него будет право за защитой обратиться в суд.

    - Как зарегистрировать права на дом?

     Дом построен, теперь необходимо получить правоудостоверяющий документ, который будет свидетельствовать о том, что данное строение находится в собственности у его владельца.

    Для регистрации права на жилое строение, расположенное на садовом или дачном участке, необходимо заполнить декларацию. Декларация заполняется заявителем собственноручно.

    Порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании декларации об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 031 1.2009 г № 447, установлен п. 3 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Декларация применяется для регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, для строительства которых по законодательству РФ не требуется выдача соответствующего разрешения.

     Для регистрации объектов индивидуального жилищного строительства на земельном участке нужно собрать следующий пакет документов:

    1. Документы, подтверждающие факт создания (постройки) жилого дома*.

     Возможность облегченного оформления возведенных строений предоставлено законом. Так, в силу ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004.г № 191-Ф3 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 01.03.2015 г не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осущёствления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

    2. Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

    3. Квитанция об уплате государственной пошлины.

     *До 01.03.2015г. таким документом является кадастровый паспорт. После 01.03.2015 г помимо кадастрового паспорта придется получать еще и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

     Образец искового заявления о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (жилой дом и т д.) на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (на приусадебном земельном участке)

                                                                                    В (наименование суда)

                                                                                    Истец: (Ф. И. О.) (место жительства и регистрации)

                                                                                    Ответчик: (наименование) (адрес)

                                                                                     Цена иска: (сумма в рублях)

                                                                         ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

   о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (жилой дом и т д.) на земельном участке, предназначенном для индивидуального  жилищного строительства (на приусадебном земельном участке)

       Истец в соответствии с ____________ (указать вид документа), от « » г №__________ является законным владельцем земельного участка для индивидуального жилищного строительства (приусадебного земельного участка), кадастровый номер_____ .

       В « » г на указанном земельном участке Истцом создан объект недвижимости (жилой дом и т д.) общей площадью___ кв. м по адресу: _____.

      В соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство таких объектов недвижимости не требуется.

      Объект недвижимости (жилой дом и т д.) построен в соответствии с проектно-сметной документацией, разработанной _______(разработчик: проектная организация, Истец и т. д.).

      Обременений объекта недвижимости не имеется. Иных лиц; оспариваюгцих права Истца, не имеется.

      Истец обратился в соответствующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (жилой дом и т д.). Однако « » г письмом №___ Ответчик отказал в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (жилой дом и т д.), сославшись на _____(указать причины отказа).

      По мнению Истца, отказ в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (жилой дом и т д.), противоречит ст. 131 ГК РФ, ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также следующим нормам права _________ (указать, каким нормам права противоречит отказ) нарушает права Истца как собственника на владение, пользование и распоряжение имуществом.

     На основании изложенного, руководствуясь п. 5 ст. 131 ГК РФ, п. 5 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 1З1, 132 ГПК РФ,

      Прошу:

     Признать отказ Ответчика в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (жилой дом и т д.) общей площадью _____ кв. м, расположенный по адресу: _________(точный адрес) недействительным.

     Обязать Ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости (жилой дом и т. д.) общей площадью___ кв. м, расположенный по адресу: _______ (точный адрес) и выдать Свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

     Приложения:

     1.Копия документа на владение земельным участком.

     2. Проектно-сметная документация на объект недвижимости (жилой дом й. т д.) от «» г с приложениями.

     3. Копия технического паспорта, содержащего описание объекта недвижимости.

     4. Копия заявления о государственной регистрации прав на объект недвижимости (жилой дом и т д.) с приложениями.

     5. Копия отказа в государственной регистрации.

     6. Квитанция об уплате госпошлины.

     7. Копия искового заявления для Ответчика.

      « »         20     г       Подпись

     Образец искового заявления о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на самовольно построенный объект недвижимости

                                                                                        В (наименование суда)

                                                                                         Истец: (Ф. И. О.) (место жительства и регистрации)

                                                                                         Ответчик: (наименование) (адрес)

                                                                                         Цена иска: (сумма в рублях)

                                                           ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на самовольно построенный объект недвижимости

    Истец в соответствии с договором от « » г №___ является законным владельцем земельного участка ______ (указать основания: право собственности; аренда и т д.) общей площадью_____ кв. м, кадастровый номер ______.

    Участок был выделен для _______________________(указать назначение участка).

    План дома (другого строения или сооружения) разработан __________(разработчик: проектная организация, Истец и т д.).

    На указанном участке был построен жилой дом (другое строение или сооружение) по адресу: ______________________.

    Разрешение на строительство не испрашивалось (или не получено по следующим причинам: __________________________________ ).

    Строительство выполнено с соблюдением строительных и градостроительных норм.

    Жилой дом (другое строение или сооружение) построен «__» ___ г.

    Технические документы на жилой дом (другое строение или сооружение) выданы ______________________(указать орган, выдавший технические документы).

     Данная постройка в соответствии со ст. 222 ГК РФ является самовольной, так как __________(указать причину признания постройки самовольной: построено на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения необходимых разрешений).

     Иных лиц, оспаривающих права Истца, не имеется. « » ____г судом по делу № __ было вынесено решение о признании права собственности на самовольно построенный жилой дом (сооружение, строение и т п.). Истец обратился в соответствующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на самовольно построенный объект недвижимости.

     Однако « » ____ г письмом №____ Ответчик отказал в государственной регистрации права собственности на самовольно построенный объект недвижимости, сославшись на _______(указать причины отказа). По мнению Истца, отказ в государственной регистрации права собственности на самовольно построенный объект недвижимости противоречит ст. 131 ГК РФ, ст. 17-20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также следующим нормам права: ________________________________(указать, каким нормам права противоречит отказ) нарушает права Истца как собственника на владение, пользование и распоряжение имуществом.

      На основании изложенного, руководствуясь п. 5 ст. 131, 222 ГК РФ, п. 5 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 131, 132 ГПК РФ,

     Прошу:

     Признать отказ Ответчика в государственной регистрации права собственности на самовольно построенный объект недвижимости общей площадью_____ кв. м, расположенный по адресу: ______(точный адрес) недействительным.

      Обязать Ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на самовольно построенный объект недвижимости общей площадью _____ кв. м, расположенный по адресу:____________ (точный адрес) и выдать Свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

      Приложения:

      1. Копия договора на владение земельным участком.

      2. Проектно-сметная документация на объект не движимости от «» __ г с приложениями.

      3. Копия решения суда.

     4. Копия заявления о государственной регистрации прав на самовольно построенный объект с приложениями.

     5. Копия отказа в государственной регистрации.

     6. Квитанция об уплате госпошлины.

     7. Копия искового заявления для Ответчика.

       «__»_______20       г                  Подпись

Яндекс.Метрика